Op het FFP-congres was een van de best bezochte sessies gewijd aan het verzilveren van overwaarde. Logisch: een grote groep huiseigenaren van boven de zestig heeft een woning die flink in waarde is gestegen en een pensioen dat krapper uitpakt dan gehoopt. De sessie eindigde met een waarschuwing die wij graag doorgeven: bijna elke verzilverroute is onomkeerbaar.
Route 1: hypotheek verhogen en zelf beheren
U verhoogt uw hypotheek en zet het geld op een rekening of belegt het. U betaalt rente over het opgenomen bedrag. Deze route is het goedkoopst als u aan de inkomenstoets komt, en houdt u volledig vrij: u kunt altijd weer aflossen. Het knelpunt zit in de toetsing, want uw inkomen na pensionering is lager. Geldverstrekkers mogen toetsen op verwacht pensioeninkomen, maar niet elke aanbieder wil dat.
Let op: rente over een lening die u niet aan de woning besteedt, is niet aftrekbaar. Het bedrag valt in box 3 en de schuld ook. Wij rekenen dat effect altijd door voordat wij deze route adviseren.
Route 2: verzilverhypotheek of opeethypotheek
U leent een bedrag of een maandelijkse aanvulling en betaalt geen rente en aflossing tijdens de looptijd. De rente wordt bij de schuld opgeteld en de hele lening wordt afgelost bij verkoop of overlijden. Aantrekkelijk, want er is geen maandlast en de inkomenstoets is beperkt.
De prijs zit in de samengestelde rente. Bij een rente van 5% verdubbelt een opgenomen bedrag in ruim veertien jaar. Wie op zijn 68e € 100.000 opneemt, laat op zijn 82e een schuld van ruim twee ton na. Dat kan een verantwoorde keuze zijn — maar dan moet u die uitkomst hebben gezien en hebben besproken met de mensen die de woning erven.
Route 3: verkopen en terughuren
U verkoopt de woning aan een investeerder en huurt die terug. U krijgt de waarde in één keer, maar u wordt huurder in uw eigen huis. Wij zijn hier zeer terughoudend in: de verkoopprijs ligt vrijwel altijd onder de marktwaarde, de huur stijgt jaarlijks, en de zekerheid van uw woonrecht hangt volledig af van het contract. Wij adviseren deze route alleen als de andere drie zijn onderzocht en afgevallen.
Route 4: verhuizen naar een kleinere woning
De minst besproken en vaak financieel meest verstandige route. U verzilvert de overwaarde volledig, verlaagt uw woonlasten en heeft geen restschuld. De bezwaren zijn niet financieel maar praktisch: het aanbod aan geschikte woningen is beperkt, verhuizen kost energie, en de bijleenregeling beperkt de fiscale aftrek als u de overwaarde niet in de nieuwe woning stopt.
| Route | Maandlast | Omkeerbaar? | Grootste risico |
|---|---|---|---|
| Hypotheek verhogen | Ja, rente en eventueel aflossing | Ja, u kunt aflossen | U komt niet door de inkomenstoets |
| Verzilverhypotheek | Nee | Beperkt | Samengestelde rente laat de schuld hard oplopen |
| Verkopen en terughuren | Ja, huur die stijgt | Nee | Woonzekerheid en prijs onder marktwaarde |
| Verhuizen | Doorgaans lager | Nee | Beperkt aanbod en de bijleenregeling |
Een verzilverproduct is een oplossing voor een liquiditeitsprobleem, niet voor een vermogensprobleem. Wie genoeg vermogen heeft maar het verkeerd verdeeld heeft, kan dat vaak goedkoper oplossen.